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房地产热点问题【转自上海安居客论坛】  

2012-02-07 10:03:01|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【关于房价上涨的元凶】国内房价从2k年开始一路上涨的根本原因是长期宽松的货币政策,说白了就是大把超发的货币、大规模的信贷扩张迅速推升了老百姓的购买力,才导致了供需失衡价格上涨。所以元凶排第一位的应该是央行、第二和第三也是央行,照我说一至排到第十都没问题。所以什么开发商、国土部,什么招拍挂制度和土地财政都是浮云,这些顶多是摇旗呐喊的小喽啰,起不了大作用。稍微知道点经济史的都知道日本当年就是这么涨起来的,但由于日本是单一的出口经济,对汇率敏感性极高,资产泡沫容易破灭,所以一批狗头学者说我们房地产会像日本一样崩盘纯属gp。

如果认同货币宽松导致价格上涨是根本原因的话,那么在这一主因没有消除之前理论上是不会改变价格趋势的,对于不对,走着瞧吧!

【关于房价的趋势】我不是多头,如果是多头也不会现在才出手。只是从人口流动的逻辑上分析,我是认为一定时期(至少10年)内重点城市的房价明显下跌是不可能的,尤其是一线城市。试想如果一个工作五年的人在上海可以买得起房的话,那么会有更多人来上海工作五年、买房。所以不要抱有幻想,“要让房价回归合理,让更多的人买得起房”的言论本身就是一个悖论。其实任大炮是好人啊,人家话粗理不粗!炮轰他而且至今未买房的人才可悲啊。

【关于房产的价值】另外如果问我买房最应该考虑的要素是什么?我会告诉你:在你的承受能力之内第一考虑地段、第二考虑地段、第三还是考虑地段!不要去幻想规划和未来,临港马上要通轨交了,你买么?因为空间距离和人文环境是现实存在的,短时期内不会改变!不动产的价值在任何一个国家起决定性因素的最关键一条都是:地段!

【关于媒体误导】不管你想不想买房,请相信“眼见为实”!尤其不要去看各类媒体的“评论”性的新闻。“标题"我们单位"”的事情大家都知道吧,小题大做、以偏概全等都是常用的吸引眼球的伎俩。比如“二手房议价空间扩大至20%”(明明是个别豪宅),比如“挂牌量猛增”(至今为止国内的房源出售还没有彻底执行签约挂牌的制度,哪来的挂牌量统计?);再比如“xx城市各大银行首套房贷全面取消优惠利率,全面提高首付比例等”(打电话去银行咨询的,人家当然不可能透露底线,肯定一律从严回答,而且大部分小记还只打了几个银行就下结论了,有些银行的名字恐怕他们连听都没听说过!别说去问了!)。还有就是中介和房产商等利害关系人对市场的评论,那就更是扯淡的居多了。总之要有自己的判断,该急的时候急,不该急的时候不要急!

【关于保障房】大家都认为这个是增加供应量,压垮房地产的救命稻草吧。那你就错了,用大跃进来比喻现在的保障房似乎比较恰当,制度都没配套就要大规模上马,还是强制性的地方指标,结果可想而知。且不说房屋质量、准入标准、小区地段等基本问题没有解决,就连“持续居住”的问题都令人担忧。举个最简单的例子:保障房是给中低收入的人住的吧?那好,中低收入的人哪来的钱买?贷款怎么还?以后若是收入不稳定了物业费拖欠怎么办?别说不可能,上海不少低收入群体的小区连水电费都不交的!我们公司也没办法,因为涉及到生存。在这样的保障小区里,你敢住吗??它能取代商品房吗???

【关于动迁房】自从上海将动迁房上市年限缩短为3年后,大家热情高涨,因为税费少。但它的问题和保障房相似。第一是房屋质量普遍不佳,因为动迁房是动迁组从开放商处低价买走的,所以部分动迁房存在质量不佳、小区配套落后等问题,所谓非市场化的价格换来的可能就是非优质的商品质量;第二是物业管理,动迁房小区的物业费相对较低,物业管理的质量也不高,业委会的能力也不强(很多根本就没有业委会);第三是住户结构,绝没有看不起动迁户的意思,但事实就是在这样的小区里群租、出租、空置的房屋还是相对较多的,同时住户的层次也是差异很大的!

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