注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

天涯的博客

如果你是我眼中的一滴泪,那我永远也不会哭!

 
 
 

日志

 
 
 
 

[转载]【分析】房价将来如何走,写给多军和空军的真言!(未完待续)  

2012-02-07 09:33:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

此文章转自上海安居客论坛

作为一个经历了房地产炒房、看多、看空的一名投资+自住的我,走过了这么多风风雨雨,在当前的形势下,我深知房地产目前遇到的困境和前景。有必要对多军和空军分享一下。

首先简要分享一下自己的经历:05年来深圳发展,06年在宝安中心区买了一套房子,单价4800元。07年看涨但出于保守没有买房,确实没料到07年有一波疯涨,一涨就是两年。09年房价暴跌30%多后,发现政策逆转,果断出手前海片区鼎太风华,当时的新盘。150万购入第2套房。。2011年随着限购、利率上浮等一系列货币紧缩政策推出,3月份以350万卖出。期间装修花了将近20万,还贷还了30多万。。最终获利近140万出局。在我以前的帖子里有过介绍。

今天就来回答几个问题。
1、房价究竟高不高?
中国的房价之高,已经超乎人们的认知。当年我去同为第三世界的国家,人家的收入水平比我们高很多,房价却低不少。更何况人家的人口密度也不比我们小。。但是中国的房价是中国的国庆决定的。在国外,你不会看到父母甚至是爷爷奶奶会出资为你支付首付的情况。所以我们国家购房低龄化在一定程度上助涨了房价。你说它高,高有高的道理。当老外听说我们国家是倾尽三代人凑齐20%的首付买房时,他们都说我们是疯了。中介常在你耳边鼓吹,城市人口会越来越多,房价会越来越高。咋一听这句话是有道理,其实经不起推敲。照这种逻辑,当房价涨到20万一平米,是不是这句话也很有道理呢?显然不是。

2、房价可否预测?
在我们国家,任何预测房价走势的人都是不靠谱的。因为中国的房地产市场根本就不是一个成熟、理智的市场。它被赋予了太多行政上的干预。。所以你说谢国忠说的暴跌 80%,那是空想。同样,说房价长期无限上涨,也是没有任何根据的,说不定什么政策一出来,所有人都会大跌眼镜,这就是我们不成熟的房地产市场。偏偏我们的经济学家都唉预测房价,可没有一个预测准的。

3、多空都有自己的道理,该听谁的?
其实,论坛里没有真正的“傻多”和“傻空”。我们坛子里的多空之间的战争,80%都是在互相谩骂和指责。大部分人都是站在自己的利益的角度上看房市,言论只向着自己的利益,只能算是坐井观天。真正有意义和价值去分析的帖子不多。

4、目前房价下跌的趋势已明确,究竟会跌到多少?趋势什么时候会扭转?
跌幅同样没有人可以准确预测。这就好比股市一样,股市的大底在哪里,只有走过来才知道。房市也是如此。我为什么这样说,因为请大家注意一个事实,目前存量房消化完需要最少1年的时间,而且房价又处于下行通道,新的楼盘又在源源不断开发出来,咱们假设有一批有能力的刚需能买得起,存量房都消化不完,房价岂有反弹的可能?如果要反弹,热钱必须介入进来,由于我们不是干净的市场,所以这个热钱是否会进来,什么时候会进来,要取决于政策的导向。当热钱愿意参与进来,房市下跌才可能扭转为上涨。否则,漫漫熊途将永无止境走下去。话又说回来,热钱什么时候会进来,取决于政策,取决于见底的速度。

5、中介经常说,你是自住客就不要在乎涨跌。对吗?
非常错误。我们的楼市一直处于一种疯狂的状态,99%的待购者和购房者根本没有经历过什么是风险,所以容易被中介这样的言语所说服。假如你是一名打算买房的刚需,我告诉你,买房之前一定要想好,假如房价下跌了,10%你会怎样,20%你会怎样。。因为我知道有08年炒房到09年混得很惨的跳楼的投资客,也知道背负了太多债务的刚需。我现在给你做一道算术题。假如你的房子 150万,你花了30万的首付,贷款120万购买。结果房价跌了20%,意味着什么?意味着别人只要花120万就能购买,你的30万首付付掉了,你却还要贷款120万。就等于你凭白无故亏损30万,这30万,是你几年的血汗钱甚至是家长的血汗钱都亏得一干二净,这还不算完,而且还有贷款的利息:别人只需要贷款90万,而你要贷款120万,最终支付给银行的利息你又比别人多几十万,你最终是赔了夫人又折兵。也许有人会说,房价涨了也会带来可观的收益啊。没错,我本人就有这样的经历。但在楼市里你要非常踏准节奏才可以获利,稍不慎就会跌入深渊。还是这道算术题,你用30万首付、贷款120万买了一套价值150万的房子,20年月供12000元,相当于每年要给银行还14万,相当于房价的10%。那么也就是说,如果一年后房价上涨10%,并且你将它卖掉,那么恭喜你,你至少没有亏,只是还不如30万首付存银行得到的收益大。也就是说,对于投资客来说,房价能否上涨10%是他是否值得投资的分水岭。。有人可能会说房子可以出租出去还有利润。好吧,至少我们可以近似认为,上涨超过8%才是成功的。

6、房价会横盘吗?
不能。房价只要停涨,必定会下跌。如果你理解了上一道算术题,就知道为什么了。维持高房价的唯一可能,就是房价必须不断上涨,而且每年涨幅不小于10%。一旦小于10%,坐不住的人越来越多(想想坛子里最近为什么有多军玩命唱多),迫于压力就会抛盘,形成规模后房价逐渐会出现拐点,加速下探,斜率变化会越来越大。

7、现在做多的能量有多少,会不会担心反弹?
可以很明确的告诉大家,现在市场做多的力量极弱。弱到了根本无法消化市场的热房。朋友经常会问我,公积金贷款深圳明年就能用了,会不会使房价逆转啊。答案肯定是不会的。公积金贷款政策下来后,顶多是增加了一些买房的刚需,但这个量是相当小的。大家都知道物体可以做加速度下跌的加速运动,公积金就好比是加速度。它所增加的刚需远远比不上市场抛盘增加的数量。

8、为什么调控2年了,房价没有明显下跌?
如果你生病了,比如感冒了,你吃几颗感冒药,你会当时就好转,还是过一两天才好转? 这个答案就是这个问题的答案。房地产是个极大的盘子,它的规模是以万亿来计的,任何一个投资客、投资机构在这个盘子里都是沧海一粟。从ZY两年前开始调控政策,其实去年年底就是一个很好的卖点,药力逐渐在见效,比方说,上调利息,这个作用不是马上就能看见的,人们一开始觉得月供多个两三百元无所谓,但是随着利息不断的累加,两三百元就变成两三千元,贷款利率又上浮1.1倍,再加几百元,最终会被一根稻草压垮炒房的意志。但是当大部分人认识到必须要卖、不得不卖的时候,这时候市场没有承接力量,只能迎来暴跌和崩盘。这跟炒股没什么两样。深圳为什么一直是全国的风向标,大家想过这个问题没?因为首先,深圳人投资观念很强、风险意识也很强,十个人里面一半的人都炒股,有敏锐的市场洞察力,所以风向变化快的原因正是如此。其二,深圳属于移民城市,很少有人愿意扎根在深圳,大部分人都是来捞一桶金的。所以,聪明的人一看深圳房价跌了,就知道全国都要步它的后尘了。

9、房价会跌到多少,能否预测一下?
抱歉,房价跌到多少,我无法预测。但是,有几个信号值得大家去关注。比如银行利率、贷款政策、央行对热钱的控制、保障房的完成进度一手楼盘和二手房的价格倒挂现象是否已经合理的化解、市场的存量房消化的速度。等等等等。通过这些指标可以分析出房价的拐点。其实房价是比较好分析趋势的,尽管点位无法预测,但趋势还是容易判断的,只要把上述几点结合起来分析,就一定有一个准确的判断。

10、既然价格预测不了,就预测一下走势吧。
我的预测不一定准确。我也知道根本没有准确的答案。但是我倾向的观点是房价将会跌40%的时候才会有利于房地产的政策出台,即使政策出台了,未必能立即止跌。房价有可能像银行之前做的压力测试那样走,最终下跌50%后企稳。我们国家经济最大的问题是消费能力严重不足,问题在哪里,我想大家都清楚,住房和医疗是我们消费能力提不上去的最大瓶颈,老百姓现在把70%的钱都存下来买房,30%的钱解决最基本的温饱,那我请问你,那么多制造业的工厂的商品卖给谁,卖不动,工人的工资就发不下去,减薪和裁员,更要存钱,消费能力更差。我们国家现在就陷入这个怪圈,只有奢侈品在增长,其它商品的销售一直在萎靡,再这样下去,崩盘的不是房价,而是经济了。。千万不要把我们ZY ZF当成傻子,其实ZY是有庞大的智能团的,我相信一系列的政策,ZY应该已经认识到房地产带来的严重经济问题,附带的社会问题。极有可能摒弃房地产,到那时,炒房客就悲剧了。不管是空军还是多军,永远都不要跟政策对赌。

  评论这张
 
阅读(575)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017